Türkiye’nin her yerinde site aidatlarına gelen yüksek zamlarla ilgili ortak sesler yükselmeye başladı. Geçtiğimiz günlerde İstanbul Esenyurt’ta bulunan bir sitenin sakinleri aidat zamlarıyla ilgili olarak pencerelere çıkıp, tencere tavayla ses eylemi yapmıştı.

Koronavirüs sebebiyle havuz, spor salonu gibi çoğu ortak alanı kullanamayan site sakinleri artan ücretlere tepki gösterirken, uzmanlar da "Fiyatlara müdahale etmek için genel kurula katılıp söz sahibi olun" uyarılarında bulunuyor.

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Erencan Çemrek ve Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, aidat zamları ile ilgili merak edilenleri Hürriyet'ten Gaye Kobal'a değerlendirdi.

AİDAT ÜCRETLERİNDE ARSA PAYINA BAKILIR MI?

Site aidat ücreti neye göre belirlenir?

Ali Güvenç Kiraz: Site aidat ücretleri Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ve kanuna aykırı olmamak kaydı ile yönetim planlarında belirlenir. Kanunun 20'nci maddesine göre aksine bir düzenleme olmadıkça apartman görevlisi maaşı ve sosyal hakları (kıdem-ihbar tazminatı vb.), güvenlik hizmetleri, bahçıvan hizmetleri gibi hizmetlere herkes arsa payına bakılmaksızın eşit olarak ancak bunun dışındaki tüm giderlere arsa payı oranında katılırlar.

AİDAT ÜCRETİNİN YASAL SINIRI NE

Site aidat ücretlerine zamlar neye göre yapılır? Yasal bir sınır var mı? Üst sınır nedir?

Erencan Çemrek: Site aidat ücretlerinde zam oranları yine tüm kat maliklerinin katılabildiği kat malikleri kurulu tarafından belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kiracının aidat borcu olarak sorumlu tutulabileceği üst sınır kira bedelidir. Elbette bu durum site aidatının kira bedeline kadar serbestçe belirlenebileceği anlamını taşımaz. Her halükarda site aidatına hakkaniyet kurallarına uygun olarak zam yapılmalıdır.

Ali Güvenç Kiraz: Yönetim planını iyi okumayan kaybeder. 1+1 ve 4+1 dairelerden oluşan bir sitede eğer planda ‘Herkes eşit aidat ödeyecek’ şeklinde bir hüküm varsa bu adaletli olmayan ama yönetim planına uygun bir aidat toplama şekli olduğu için itiraz edecek bir yer kalmıyor. Onun için de kat malikleri öncelikle daire satın alırken yönetim planına bakmalı ve genel kurullara katılarak site yönetim bütçesine itiraz etme hakkını elde etmeliler. Büyük sitelerde, 500-600 bağımsız bölümlü yapılarda genel kurullar 40-50 bağımsız bölüm katılımı ile gerçekleşiyor ve diğer site sakinleri aleyhlerine alınan kararlara, toplantılara katılmadıkları için uymak zorunda kalıyorlar.

"SİTE SAKİNLERİ GENEL KURULLARA KATILSIN"

Site sakinleri yüzde 70’i aşan ve neredeyse kiralarla eşitlenen aidatlara itiraz nasıl bir yol izleyebilir?

Erencan Çemrek: Site aidatlarının belirleme yetkisi kat malikleri kuruluna ait. Site aidatı kira bedelinden fazla belirlenmişse bu durumda kiracı tarafından ilgili kararın iptali için mahkemeye başvurulabilir. Yine site aidatının hakkaniyet kurallarına aykırı şekilde fahiş olarak belirlenmesi durumunda da kiracılar tarafından mahkemeye başvurularak ilgili kararların iptali sağlanabilir. Bu konuda vatandaşlar sitelerinin yaptıkları harcamaları ve aidat gelirlerini karşılaştırarak aidatlara yapılan zammın hakkaniyete uygun olup olmadığını değerlendirebilirler. Site yönetimi tarafından kiracılara bu kayıtlar gösterilmek zorundadır.

Ali Güvenç Kiraz: Vatandaşlar için doğru olan öncelikle genel kurula katılmaları ve artışı kabul etmemeleri. Diyelim ki katılmadılar ve bu karar alındı, o halde de kat maliki sayısının üçte birinin imzası ile yeniden olağanüstü genel kurul toplanmasını isteyerek yeni genel kurulda bu oranın düşürülmesini sağlayabilirler.

Bazı sitelerde en küçük daire de en büyük daire de aynı aidatı ödüyor. Zaman zaman bu da sorunlara sebep oluyor. Peki bu durumda ne yapılmalı?

Erencan Çemrek: Site aidatları genellikle dairenin metrekare büyüklüğüne göre belirlenmektedir. Bununla birlikte bir sitede en büyük ve en küçük daire için aynı aidat belirleniyorsa bu durumda eşitlik ilkesine aykırılık sebebiyle mahkemeye başvurulabilir. Eğer kural yönetim planında getirilmişse bu durumda da 5’te 4 çoğunlukla yönetim planı değiştirilerek hukuka aykırı hal düzeltilebilir.

"YATIRIM BÜTÇESİ EV SAHİBİNE AİT"

Yatırım bütçesi adı altında yapılan asansör, dış cephe gibi taşınmazlar için ödemeyi kiracı mı yapmalı?

Ali Güvenç Kiraz: İşletme bütçesi kapsamında yapılan tüm giderlere yani kullanım kaynaklı giderlere kiracı katlanır ama yatırım bütçesi kalemlerinin temel sorumlusu mal sahipleri. Örneğin Emlak vergisini mal sahibi öder ama çevre temizlik vergisini kiracı öder yine asansörün bakım onarım masraflarını kiracı öder ama asansör değişecekse mal sahibi öder. Kullanım kaynaklı bakım onarım ve tadilat masrafları kiracıya ait olur ama demirbaş niteliğinde veya kalıcı olanlar mal sahibine ait.

FARKLI SİTELERİN ORTAK SORUNU: FAHİŞ AİDAT ZAMLARI

Farklı sitelerde oturan vatandaşların sorunu ise ortak: Aidat zammı...

"350-400 TL'DEN 850 TL'YE ÇIKTI"

S.B.: Geçen yıl 350-400 arası değişen aidatım bu ay itibarı ile 850 TL’ye çıktı. Bir anda bu kadar zammın adı da yatırım bütçesiymiş.. Yılın ilk ayında yaşadığım bu şoku atlatıp "Neye yatırım yapıyoruz?" diye aidatın detaylarına bakınca kullanmadığım onca şeyin bedelini ödediğimi öğrendim. Misal çocuk parkları yenileniyor ama çocuğum yok, spor salonundaki aletler yenileniyor ama bir tanesini boş bulup kullanmak nasip olmadı. Özel dersler için hoca tutmuşlar ama kapalı alanda spor yapacak kadar cesaretim yok. Tenis kortlarının tadilatı yapılmış, bir kere randevu alabilmek nasip olmadı. Tenis hocaları sabahtan tüm randevuları alıp site dışından öğrencilere ders veriyorlar ama niyeyse aidatını ben ödüyorum.

Bitmedi…Sitedeki güvenlik sayısı artırılmış ama 5 saniyeliğine kapıda bıraktığım ayakkabılarım çalındı. Asansörlere kamera koyulmuş asansöre binmiyorum. Otoparktaki kameraların sayısı arttırılmış ama arabama çarpıp kaçan komşumu bulamıyoruz çünkü kamera benim arabamı görmüyormuş. Evimin metrekaresi içinde hesaplanan otopark için bile ayrıca aidat ödüyorum. Yetmiyor, eve gelen misafir yanlış yere park yaptı diye aidata ceza yansıtılıyor. Aldıkları aidatlar yetmedi ek gelir elde etmek için trafik polisliğine soyundular.

Tamam çok büyük bir site ve masrafları da bir o kadar büyük ama bu kadar aidatı hak edecek bir hizmet aldığımı düşünmüyorum. Hatta birilerinin cebine çok güzel paralar girdiğini düşünüyorum.

"KİRAM KADAR AİDAT ÖDÜYORUM"

E.T.: 6 ay önce pek çok yere göre aidatı çok yüksek bir siteye taşındım. 800 TL ödemesi vardı ancak su, güvenlik, havuz, spor salonu, temizlik görevlisi gibi birçok kalemin bu ödemeye dahil olduğu söylendi. Ancak ben çöpümü bile kendim atıyorum. Pandemiyi bahane ettiklerinden de havuzu tamamen kapattılar, onu da kullanamıyorum. Aidata dahil olduğu söylenen faturaların da hepsini ayrı ayrı yine ben ödüyorum. Hiçbir hizmet alamadığım yere neredeyse kiram kadar aidat ödüyorum.

"'YOK DENMESİN' DİYE YAPILAN TESİSLERE PARA ÖDÜYORUM"

C.M.: İstanbul’da Atakent mahallesinde 750-800 kadar dairenin olduğu bir sitede oturuyorum. Ufak bir havuzumuz, ufak bir tenis kortumuz, ufak da bir spor salonumuz var. Ancak hiçbirine lüks diyemem. “Yok demesinler” diye yapılmış, küçücük tesisler bunlar. Yıllarca iş yoğunluğum nedeniyle bu tesisleri çok az kullanabildim. Üzerine bir de pandemi eklenince, tesislere girişte test, aşı vb. kontrollerin hiçbiri olmadığından, gideceğim varsa da havuza, spor salonuna gitmez oldum. Zaten görebildiğim kadarıyla kortu kullanan yok, spor salonunu 2-3 kişi, havuzu da yazın en sıcak günlerinde en kalabalık olduğu anda bile 20-30 kişi kullanıyor.

Fakat bunları kullan(a)mıyor olmamız aidatlarımızı hiç etkilemiyor. Her yıl yüzde 25’lerde artan aidat oranları bu yıl yüzde 50 arttı. Aidat bedelleri, dairelerin büyüklükleri oranında dağıtıldığından sitede 1000 TL’ye yaklaşan aidatlar var şu an. Üstüne bir de yatırım bütçesi eklendi. Yani aidat+yatırım bütçesi ödeyeceğiz yaza kadar. Bu arada aidata ısınma bedelinin dahil olmadığını, merkezi sistem ısı pay ölçerli kaloriferlerimiz için de 250-300 TL civarında aylık ödeme yaptığımızı belirteyim.

Peki bu paralar nereye gidiyor? Harcama detaylarında “çocuk parkının oyuncakları”, “havuzun borusu”, “kortun zemini”, “otoparkın yer çizgileri” gibi kalemler var. Diğer yandan benim otomobilim yok ve otopark masrafına ortak olduğum halde bisikletimi kapalı otoparka koyamıyorum çünkü yasak. Binlerce lira verip aldığım bisiklet, karda kışta açıkta paslanıp eskiyor. Bu arada yöneticilerimizin aldığı “huzur hakkı”nın da bugünlerde birçok beyaz yakalının maaşının katbekat üzerinde olduğunu belirtmeden geçmeyeyim.

Doğru düzgün kimsenin kullanmadığı, hiçbir işe yaramayan “konfor” unsurları, kullanılmayan ortak alanlara dair “yatırım” ödemeleri resmen benim gibi site sakinlerinin kabusu haline geldi. İlle de Müstakil Evde oturup kendi yağımızla mı kavrulalım yani?

"İKİ EV KİRASI ÖDÜYOR GİBİ HİSSETMEYE BAŞLADIK"

H.K.: Yeni yılda aidat zammımız neredeyse bir kira bedeli olduğundan sanki iki ev kirası ödüyormuş gibi hissetmeye başladık. Bu da yetmezmiş gibi site yönetimimizin sahte evrak ve faturalarla demirbaş olarak gösterdiği bizden gerçekleştirmediği hizmetlerin parasını da almaya başladığının farkına vardık. Site sakinleri olarak imza toplayıp savcılığa gereken başvuruları yaptık, sonuçlanmasını bekliyoruz.

O SORULARA YANITLAR

Hürriyet gazetesi yazarı Oya Armutçu da bugünkü köşesinde, "Yönetici aidata zam yapabilir mi?" başlıklı bir yazı kaleme aldı.

Oya Armutçu, köşesinde, okurlarından gelen aidatlarla ilgili soruları, İstanbul Barosu avukatı Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık' sorarak bir yanıt verdi.

YÖNETİM SENESİ GELMEDEN ZAM YAPABİLİR Mİ

O sorular ve yanıtlar şöyle:

"Okur A.K.: Dört senedir oturduğum sitede her yıl martta zamlı aidat ödüyorduk. Bu sene site yönetimi şubatta zam kararı almış. Ocak ayının farkını şubatta ödememizi istiyor. Yönetimin, senesi gelmeden zam yapma hakkı var mıdır?

Avukat Kısacık: Aidat adı altında her ay siteye ödediğiniz aylık miktar aslında avanstır. Yıl içinde beklenen gelir toplanamayabilir. Dolasıyla toplanan aidatlar yetmeyebilir. Asgari ücret, SGK vergileri artabilir. Ortak alan yer ve tesislerin elektrik, su, bakım onarım maliyetleri aşırı artabilir. Ülkemizde bugünlerde yaşanan aşırı fiyat artışları buna örnektir. Genel kurulunu (GK) kasımda yapan ve o günkü ekonomik koşullara göre bütçe oluşturan bir site şimdi yeterli gelmeyeceği için topladığı aidatlara zorunlu zam yapacaktır. Toplanan aylık aidat gelirleri giderlere yetmiyorsa; örneğin personel maaşı ödeniyorsa, yönetici cebinden mi ödeyecek? Zorunlu olarak aidata zam yapılacaktır.

Önemli olan toplanan paraların doğru yere harcanıp harcanmadığıdır. Doğru yere harcanmasını sağlamak için bu işi iyi yapacak kişileri yönetici seçmek ve yöneticileri denetleyecek işin ehli kişileri de denetçi seçmek gerekir. Bunun yolu da sitenin Kat Malikleri Kurulu toplantısına katılmaktan geçer. Malikler olarak GK’lara katılmazsak, iyi yönetici ve denetçi seçmezsek, asıl sorumlu biz oluruz.

BLOK BLOK ÖRGÜTLENİN

GK’lara katılsak da sonuç değişmiyor, mevcut yönetimler vekâlet toplayarak çoğunluğu sağlıyorlar dediğinizi duyar gibi oluyorum. Sizler de blok blok örgütleneceksiniz. Maliklerin, GK’lara katılmalarını sağlamaya çalışacaksınız. Gelmeyecek olan kat maliklerinden de vekâlet toplayacaksınız. Bu işin maalesef başka yolu yok. Bizler GK’lara katılmazsak, öteden beri yönetici olan kişiler vekâlet toplayarak siteyi yönetmeye devam eder. Kısır bir döngü her GK’da tekrarlanır. Çözüm sizde. GK’lara katılıp etkin olmazsak; şikâyet etmekle, sızlanmakla bir yere varamayız.

YASA YÖNETİCİYE ZAM YAPMA YETKİSİ VERİYOR MU

Yöneticinin zam yapma ve ek aidat toplama yetkisi yasadan kaynaklanıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesi topladığı avansın yetmemesi halinde geri kalan işler için tekrar avans toplama yetkisini yöneticiye vermektedir. KMK’nın 37. maddesi GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse; işletme projesi yapma görev ve yetkisini yöneticiye vermektedir. Öngörülen bütçe yetmezse ek avans toplayabilir. Özeti aidata zam yapabilir.

HAVUZ YOLUN KARŞISINDAKİ BLOKTAYSA YARARLANILABİLİR Mİ

Okur F.K.: Sitemiz 5 bloklu. Aradan bir yol geçiyor. Ortak kullanım alanları, havuz, spor salonu vs diğer tarafta. Benim ortak alanları kullanma durumum nedir? Ortak giderler nasıl paylaştırılır?

Avukat Kısacık: Okurun sorusuna doğru yanıt verebilmek için bazı bilgi ve belgeleri incelemek gerekir. Örneğin bu iki parselin YP’leri tek mi ayrı mı? Ayrı ayrı ise bu iki parselin birlikte yönetileceğine ilişkin YP’de bir düzenleme var mı? Havuz ve spor salonu olan parselde YP ayrı ise tesislerin ortak yer ve tesis olduğu belirtiliyor mu? Ortak giderlerin nasıl paylaşılacağına ilişkin YP’lerinde nasıl bir düzenleme var? Önerimiz YP’nizi ve Vaziyet Planı’nızı edinin. Bu belgelerde sizin parselin oradan yararlanıp yararlanmayacağınız ve giderlerin nasıl karşılanacağı kısmında bir düzenleme var mı yok mu bakın. Yoksa o parseldeki malikler sizi tesislerden yararlandırmayabilir.

ESKİ BORÇLARDAN KİM SORUMLU

Okur B.D.: Sitemizde eski dönemden süregelen borçların kapanması için 750 TL’lik ek ödemeye karar verilmiş. Bu durum KMK’ya uygun mu? Kiracıdan tahsil edilebilir mi?

Avukat Kısacık: Eski dönemden bir borç varsa, yeni dönem işletme projesinde bunun için para toplanması gerekir. Siteye yeni taşınan malik ve kiracılardan toplanmamalıdır. 2021’de toplanan aidatlar yeterli gelmediğinde, 2021’de o sitede kimler oturuyorsa, verilen hizmetlerden kimler yararlandı ise onlar eski borcu ödemekle yükümlüdür. Örneklersek; yeni dönem aidatı aylık 200 TL’den yıllık 2 bin 400 TL olsun. Yeni malik ve kiracılar 2022’de 2 bin 400 TL aidat ödeyecek. 2021’de sitede oturanlar ise örneğin daire başına düşen 750 TL bir borç varsa 2022 aidatını toplam 2 bin 400 TL artı 750 olmak üzere yıllık 3 bin 150 TL olarak ödeyecekler. Dairesini 2022’de satan malik kendi döneminden kalan borç olan 750 TL’yi kendisi ödeyecektir. Kiracılara gelirsek, siteye 2022 Ocak’ta taşınan kiracı kendisinin olmadığı dönemden kalan bu borcu ödemeyecektir.

İKİ DAİRE BİRLEŞTİRİLDİYSE İKİ AİDAT ALINIR MI

Okur G.B.: Yöneticiyim. Binada, iki daireyi birleştirerek tek daire olarak kullanan bir malik var. Ben bu malikten iki aidat alıyorum. Doğru mu? Bu durumda aidat nasıl toplanmalı?

Avukat Kısacık: Tapuda iki daire olarak kayıtlı ise eşit dağıtılacak giderlerde iki daire olarak kabul edeceğiz.

TAHLİYE NEDENİ Mİ?

Okur C.T.: Mülk sahibi aidat ödenmediği gerekçesiyle evden tahliye isteyebilir mi? Aidatları elden kapıcı aracılığıyla veriyoruz. Ancak herhangi makbuz şu ana dek istemedim. Bir sorun teşkil eder mi?

Avukat Kısacık: Ödemenizi bankaya yatırın. Elden öderseniz makbuz alın. Aidatı ödemezseniz, mal sahibiniz sizi dava edebilir. Tahliyenizi isteyebilir. Site yönetimi icra takibi başlatabilir.